Lesendur

Lesendur setjast í stól blaða- og fréttamanna með því að senda spurningu.  Spyr.is birtir svörin og einnig vinsælt efni af veraldarvefnum.

Spurðu spurningar Spurðu spurningar
Sjá yfirlit yfir svör Húseigendafélagið, 15.Jun.2015 Til baka

Allt það helsta um séreignir og sameignir í fjölbýlishúsum

Allt það helsta um séreignir og sameignir í fjölbýlishúsum

Leyst hefur verið úr nokkrum álitamálum um hvort þakgluggi teljist til sameignar eða séreignar í fjölbýlishúsum.  Niðurstöður þeirra mála hafa verið á þá leið að þakgluggi heyrir bæði til séreignar og sameignar. Þar skiptir máli hvaða hluta af glugganum þarf að gera við, þegar skorið er úr um hvort ábyrgð viðgerðar hvíli á eiganda séreignar eða húsfélags, eða báðum.  Ef endurnýja þarf gluggann í heild sinni, er æskilegast að húsfélagið og viðkomandi eigandi standi að framkvæmdinni í sameiningu.  Þetta og fleira kemur fram í ítarlegu svarið Húseigandafélagsins, við fyrirspurn frá lesanda.  

 

Spurt er:  

Hvernig er skilgreiningin á séreign og ábyrgð?  Er til dæmis þakgluggi hluti af þaki fjórbýlishúss eða séreign þess sem á herbergið fyrir innan gluggann?  Hver ætti til dæmis að vera í ábyrgð eða greiða fyrir viðgerðir vegna þakgluggans?

Spyr.is leitaði til Húseigendafélagsins og fyrir þeirra hönd svaraði Helga Þórhallsdóttir, hdl. Svarið er afar ítarlegt og fróðlegt og ætti því að nýtast flestum sem búa í fjölbýli.

Séreign og sameign

Hugtökin séreign og sameign eru skilgreind í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 (fehl.). Samkvæmt lögunum tilheyra sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign. Séreign er svo skilgreind sem afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls.

Eigandi séreignar ber ábyrgð á því sjálfur að halda eign sinni vel við og greiða kostnað sem til fellur vegna hennar, svo sem viðhaldskostnað. Húsfélagi í fjöleignarhúsi ber hins vegar að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, og kostnaður sem af því leiðir telst sameiginlegur kostnaður.

Skilyrði þess að kostnaður teljist sameiginlegur er þó að ákvörðun, sem leiðir til hans, hafi verið tekin í samræmi við fyrirmæli laga um fjöleignarhús. Meginregla laganna er sú að samþykkja þarf framkvæmd og tilboð í hana á löglega boðuðum húsfundi.

Reglur laganna um glugga

Samkvæmt fjöleignarhúsalögum telst gler í gluggum til séreignar, sem og sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign. Ytri gluggaumbúnaður tilheyrir hins vegar sameign (en ytri gluggaumbúnaður er almennt skýrður sem sá hluti gluggans sem liggur utan glersins). Af þessu leiðir að kostnaður við ytri gluggaumbúnað er sameiginlegur (að því gefnu að ákvörðun um hann hafi verið tekin á húsfundi), en kostnaður við það sem er innan glersins og glerið sjálft tilheyrir séreigninni. Sá hluti kostnaðarins sem er sameiginlegur skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum í sameigninni.

Ef skipt er um glugga í heild sinni greiðir eigandi séreignarinnar fyrir glerið, og ef ekki er sýnt fram á að önnur skipting sé réttari og sanngjarnari er almennt miðað við að kostnaður við gluggann (að glerinu frátöldu) skiptist jafnt á milli séreignarinnar og húsfélagsins.

Spurt var meðal annars hvort þakgluggi teldist hluti af þaki fjöleignarhúss eða séreign þess sem á herbergið fyrir innan gluggann. Leyst hefur verið úr ágreiningi af þessu tagi í nokkrum álitum kærunefndar húsamála (áður kærunefndar fjöleignarhúsamála) og hefur nefndin komist að þeirri niðurstöðu að sömu reglur eigi við um þakglugga og aðra glugga á húsum. Ekki hefur verið tekið undir sjónarmið um að þakgluggar teljist til sameignar þar sem þeir myndi hluta þaks húss. Ábyrgð á viðgerðum getur því hvílt á húsfélaginu, eiganda séreignarinnar eða báðum, eftir því hvaða hlutar gluggans þarfnast viðgerðar. Ef endurnýja þarf gluggann í heild sinni er æskilegast að húsfélagið og viðkomandi eigandi standi að framkvæmdinni í sameiningu. Ef annar aðilinn vill skipta um gluggann en hinn ekki, þá getur skipt máli hvort endurnýjunin telst nauðsynleg til þess að forða tjóni. 

 

Kostnaður vegna vinnu við ísetningu o.fl.

Í fjöleignarhúsum eru ávallt löglíkur á því að kostnaður sé sameiginlegur, en sérkostnaður er undantekning. Það er jafnframt meginregla að allt ytra byrði hússins er í sameign og viðhald á húsi að utan sameiginlegt. Húseigendafélagið hefur því talið, ekki síst með hliðsjón af jafnræðissjónarmiðum, að túlka beri ákvæði fjöleignarhúsalaganna um glugga og kostnað vegna þeirra þannig að það sé fyrst og fremst efniskostnaðurinn sem skiptist eftir þeim reglum sem tíundaðar eru hér að ofan. Kostnað vegna ísetningar og annarrar vinnu, sem unnin er utan frá, sem og kostnað vegna vinnupalla, körfubíla og annarra tækja og tilfæringa beri yfirleitt að heimfæra undir meginregluna um sameiginlegan kostnað. Af þessu leiðir að eigendur eru jafnt settir, án tillits til þess hvort þeir eiga íbúð á jarðhæð eða á 10. hæð. Vinna og frágangur við glugga innan frá fellur svo á eiganda séreignarinnar.

 

Vanræksla á viðhaldi

Sá fyrirvari er gerður að ef viðhaldsþörf séreignarhluta gluggans stafar af vanrækslu á sameiginlegu viðhaldi hússins er talið að það geti í vissum tilvikum leitt til þess að allur kostnaðurinn, ásamt afleiddu tjóni, verði talinn sameiginlegur – líka sá hluti sem annars teldist sérkostnaður. Þessi fyrirvari felur í sér undantekningu frá meginreglu og ber því að setja honum þröngar skorður. Verður að gera ríkar kröfur um sönnun o.fl. svo að til álita komi að víkja frá meginreglunni.

Fyrst birt 29.01.2014


Nýjast


Meira:

Sjรก yfirlit yfir svรถr Arion banki, 31.Jan.2017

Ekkja vissi ekki um séreignarsparnaðinn

Lesandi velti fyrir sér hvaða lög gilda um að senda yfirlit yfir séreignarsparnað og sagðist viðkomandi vita dæmi þess að kona látins manns, hefði ekkert vitað um séreignarsparnað mannsins síns sáluga. Arion banki tók að sér að svara þessari fyrirspurn og benti á lög um lífeyrissjóði. Þar... Meira

Sjรก yfirlit yfir svรถr Landssamtök lífeyrissjóða, 18.Jan.2017

Um rétt barna til lífeyris eftir fráfall foreldris

Börn sjóðfélaga lífeyrissjóða eiga rétt á barnalífeyri til 18 ára aldurs og lengur hjá sumum sjóðum. Þetta kemur fram í svari frá Landsamtökum lífeyrissjóða við spurningu frá lesanda. Í svarinu segir jafnframt að hafi sjóðfélagi átt séreignarsparnað, fellur hann til erfingja og skiptist á... Meira


Sjรก yfirlit yfir svรถr Landssamband lífeyrissjóða, 16.Mar.2016

Hvenær má byrja að taka út lífeyri? (Athugið vel hvort sjóðir gefi upp réttar upplýsingar)

Lesandi hafði samband við lífeyrissjóð og spurði hvenær hægt væri að byrja að taka út lífeyrisgreiðslur. Hann fékk þau svör að það væri við 65 ára aldurinn. Viðkomandi skoðaði síðan samþykktirnar hjá tilteknum lífeyrissjóði og sá að þar stendur að sjóðsfélagar mega byrja lífeyristöku 62 ára... Meira

Sjรก yfirlit yfir svรถr Lífeyrisjóður verslunarmanna, 07.Sep.2015

Mega lífeyrissjóðir starfrækja banka eða sparisjóð?

Um starfsemi lífeyrissjóða er hægt að lesa í lögum. Lögin mæla fyrir um hve mikil réttindi sjóðunum ber að lágmarki að veita fyrir greidd iðgjöld og hvernig sjóðunum er heimilt að fjárfesta.  Hér veltir lesandi fyrir sér hvort að lífeyrissjóðir mega starfsrækja banka eða sparisjóð.... Meira


Sjรก yfirlit yfir svรถr Lífeyrisjóður verslunarmanna, 10.Jun.2015

Stjórnarmenn í lífeyrissjóðum í 6-16 ár, karlmenn lengur en konur

Í svörum lífeyrissjóðanna má sjá að þeir sem hafa setið hvað lengst í stjórnum sjóðanna, hafa setið í stjórn í 6-16 ár. Þannig hefur Þorbjörn Guðmundsson setið í stjórn Sameinaða lífeyrissjóðsins frá árinu 1999. Í stjórn LSR hefur  Gunnar Björnsson setið frá árinu 2000. Konráð Alfreðsson og... Meira

Sjรก yfirlit yfir svรถr Spyr.is, 18.May.2015

Hver er bakgrunnur stjórnarmanna lífeyrissjóða? ,,Google" virkar best

Það er alls ekki svo, að almenningur geti með einföldum hætti áttað sig á því hverjir sitja í stjórnum lífeyrissjóða og hverjir ekki. Upplýsingagjöf lífeyrissjóðanna er í öllum tilfellum til staðar, en deila má um það hversu mikið upplýsingagildi uppgefnar upplýsingar hafa. Þannig er það... Meira

Svör


Nýjast

Varnir í byggðum vegna bráðnun jökla

Lesandi veltir fyrir sér þær niðurstöður vísindarannsókna sem benda til þess að yfirborð sjávar muni hækka... Meira


Um 2300 bifreiðar ótryggðar

Samkvæmt skrám Samgöngustofu voru tæplega 2300 bifreiðar ótryggðar í lok janúar, en fyrr í þessum mánuði... Meira


Hvað kostar að fá að sýna kvikmynd eða sjónvarpsþátt?

Það er engin almenn verðskrá til fyrir sýningarétt á kvikmyndum eða sjónvarpsefni en almennt eru rétthafar þeir... Meira


Hvað kostar að fara í gjaldþrot?

Hin svokallaða ,,skiptatrygging” kostar kr.250.000 en hún er greidd til tryggingar áður en ráðist er í... Meira


Klippt af 1.917 bifreiðum árið 2016

Á höfuðborgarsvæðinu voru skráningarmerki klippt af 1.917 ökutækjum. Í flestum tilfellum er skýringin sú að... Meira


Þingmenn mega sinna öðrum störfum

Svo lengi sem launagreiðslur nema ekki hærri tölu en 50% fyrir það starf sem þingmaður vill sinna, til viðbótar... Meira


Hæsta fasteignatilboði ekki alltaf tekið

Það er ekki sjálfgefið að hæsta tilboði í fasteign sé alltaf tekið því tilboð eru oft gerð með fyrirvörum, til... Meira


Upphæð til viðmiðunar: Skattfrjálsar gjafir?

Spyr.is hefur nokkrum sinnum fengið fyrirspurnir um, hvaða viðmið er hægt að miða við varðandi verðmæti gjafa... Meira


Ekkja vissi ekki um séreignarsparnaðinn

Lesandi velti fyrir sér hvaða lög gilda um að senda yfirlit yfir séreignarsparnað og sagðist viðkomandi vita... Meira


67 ára en engin gleraugu?

Spyr.is fékk skemmtilega fyrirspurn frá 67 ára gömlum lesanda sem spurði hvers vegna hann þyrfti ekki að nota... Meira


Upplýsingar um skaðabætur til sjúklinga ekki til

Lesandi sendi fyrirspurn og spurði hvort ríkið eða LHS hefði þurft að greiða skaðabætur til sjúklinga eða... Meira


Getur makalífeyrir látins maka skert aðrar greiðslur?

Lesandi velti því fyrir sér hvort lífeyrir eftir látinn maka, gætu orðið til þess að örorkubætur viðkomandi... Meira


Um rétt barna til lífeyris eftir fráfall foreldris

Börn sjóðfélaga lífeyrissjóða eiga rétt á barnalífeyri til 18 ára aldurs og lengur hjá sumum sjóðum. Þetta... Meira


Fasteigna- og húseigendamál: Hvað þarftu vita?

Það er að mörgu að huga við fasteignakaup en eins hafa lesendur Spyr.is verið iðnir við að senda inn spurningar... Meira


Erfðamálin: Spurt og svarað

Margar fyrirspurnir hafa borist Spyr.is um erfðamál og má sjá helstu svargreinar með því að smella á síðu... Meira


Skerðing örorkubóta í kjölfar fráfalls maka

Allar tekjur hafa áhrif á útreikning greiðslna vegna örorkulífeyris segir í svari frá Tryggingastofnun við... Meira


Draumráðning: Snjóflóð

Konu dreymdi að hún heyrir miklar drunur fyrir utan húsið hjá sér. Sér hún þá hvarþað kemur snjóflóð niður... Meira


Draumráðning: Peningar

Dreymdandann dreymdi að hann væri að tína upp 100 kr. mynt úr frostkrapa og þurfti að sparka upp frostkrapa til... Meira


Skerðast örorkubætur við fenginn arf?

Lesandi velti því fyrir sér hvort örorkubætur myndu skerðast, ef einstaklingur fær fasteign í arf, sem síðan er... Meira


Draumráðning: Ræktin

Konu dreymdi að hún fór í ræktina með vinkonu sinni. Vinkonunni gekk mjög vel að æfa en dreymandinn átti í... Meira


Varnir í byggðum vegna bráðnun jökla

Lesandi veltir fyrir sér þær niðurstöður vísindarannsókna sem benda til þess að yfirborð sjávar muni hækka... Meira


Um 2300 bifreiðar ótryggðar

Samkvæmt skrám Samgöngustofu voru tæplega 2300 bifreiðar ótryggðar í lok janúar, en fyrr í þessum mánuði... Meira


Hvað kostar að fá að sýna kvikmynd eða sjónvarpsþátt?

Það er engin almenn verðskrá til fyrir sýningarétt á kvikmyndum eða sjónvarpsefni en almennt eru rétthafar þeir... Meira


Hvað kostar að fara í gjaldþrot?

Hin svokallaða ,,skiptatrygging” kostar kr.250.000 en hún er greidd til tryggingar áður en ráðist er í... Meira


Klippt af 1.917 bifreiðum árið 2016

Á höfuðborgarsvæðinu voru skráningarmerki klippt af 1.917 ökutækjum. Í flestum tilfellum er skýringin sú að... Meira


Þingmenn mega sinna öðrum störfum

Svo lengi sem launagreiðslur nema ekki hærri tölu en 50% fyrir það starf sem þingmaður vill sinna, til viðbótar... Meira


Hæsta fasteignatilboði ekki alltaf tekið

Það er ekki sjálfgefið að hæsta tilboði í fasteign sé alltaf tekið því tilboð eru oft gerð með fyrirvörum, til... Meira


Upphæð til viðmiðunar: Skattfrjálsar gjafir?

Spyr.is hefur nokkrum sinnum fengið fyrirspurnir um, hvaða viðmið er hægt að miða við varðandi verðmæti gjafa... Meira


Ekkja vissi ekki um séreignarsparnaðinn

Lesandi velti fyrir sér hvaða lög gilda um að senda yfirlit yfir séreignarsparnað og sagðist viðkomandi vita... Meira


67 ára en engin gleraugu?

Spyr.is fékk skemmtilega fyrirspurn frá 67 ára gömlum lesanda sem spurði hvers vegna hann þyrfti ekki að nota... Meira


Upplýsingar um skaðabætur til sjúklinga ekki til

Lesandi sendi fyrirspurn og spurði hvort ríkið eða LHS hefði þurft að greiða skaðabætur til sjúklinga eða... Meira


Getur makalífeyrir látins maka skert aðrar greiðslur?

Lesandi velti því fyrir sér hvort lífeyrir eftir látinn maka, gætu orðið til þess að örorkubætur viðkomandi... Meira